2026年8月28日，中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關於改革完善房地產信貸管理  推動加快構建房地產發展新模式的意見》（以下簡稱《意見》）。同日，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局印發《關於完善商品住房銷售制度的通知》，中國証監會出台《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，金融監管總局單獨或會同有關部門發布5個配套管理辦法。這套“組合拳”逐步破除中國房地產金融制度的相關問題，打開了高質量、可持續發展的新空間，具有裡程碑意義。

　　破，是為了更好地立。這組制度安排圍繞租賃供給、城市更新、存量盤活、企業整合，打開了四重空間。

　　空間一，租賃住房建設經營獲得長期資金支持。《意見》第十六條明確保障性住房開發貸款專項用於支持符合要求的配售型保障性住房項目開發建設，按保本微利原則確定貸款利率。第十七條明確住房租賃開發建設貸款用於支持新建、改建長期租賃住房，支持對象涵蓋開發企業、工業園區、農村集體經濟組織、企事業單位。第二十八條明確住房租賃團體購房貸款用於支持企業、符合條件的事業單位、專業化規模化住房租賃企業依法依規批量購買存量閑置房屋，用作保障性或商業性租賃住房長期持有運營，期限最長不超過30年。第三十條允許住房租賃經營性貸款中，自有產權項目期限最長可達20年。從保障房開發到租賃住房建設，從批量收購到長期運營，這套環環相扣的信貸階梯已經成形：大規模收購存量閑置房屋轉化為租賃住房，有了期限適配、成本可負擔的金融通道。去庫存與保民生一舉兩得，“租購並舉”的住房制度有了金融底座。

　　空間二，城市更新有了更為精准的融資工具。城市發展已進入存量時代，大規模增量擴張的階段漸成過去，老舊小區改造、城中村更新、低效廠房盤活，越來越成為城市發展的重頭任務。但這類項目周期長、現金流慢、收益率低，與舊有信貸品種期限短、重抵押的稟性格格不入，過去往往陷於“想貸貸不到、能貸不敢貸”的困境。金融監管總局會同住房城鄉建設部制定《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》，專門設立“城市更新項目貸款”品種，細化准入條件、貸款用途、還款來源、資金管理，指向正在於此：把城市更新從一般房地產開發貸款中區分出來，按項目自身邏輯單獨設品種、立規則，讓貸款期限與項目建設運營周期相匹配，讓還款來源與項目現金流相匹配，慢變量配上了慢資金，金融對城市更新的支持由此更精准、更適配、更有效。《意見》第三十條亦作出銜接安排，依法合規改造工業廠房、商業用房、城中村等形成的非自有產權租賃住房，可獲得期限最長不超過5年的經營性貸款，金額原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。

　　空間三，存量房產“投融管退”機制進一步暢通。過去行業之痛，恰在重“投融”輕“管退”。証監會同日出台的意見對准這一症結，支持依托符合條件的租賃住房、城市更新等項目發行不動產投資信托基金（REITs），或者作為擴募資產裝入已上市REITs，穩慎推進商業不動產REITs發展，持續推進不動產私募投資基金試點，與信貸端改革同向發力。擴募通道一開，已上市REITs便可持續吸納存量資產﹔商業不動產REITs穩慎推進，沉澱在經營性物業中的資金有望加快循環。信貸端，《意見》第二十五條鼓勵符合條件的銀行業金融機構以個人住房貸款為基礎資產發行信貸資產支持証券，分散信用風險。退出通道拓寬，存量房產才能變成可交易、可定價、可退出的標准化產品，“投融管退”閉環加快成形。

　　空間四，以並購重組促進市場出清的通道打開。証監會意見支持上市房地產開發企業通過向特定對象發行方式再融資，支持綜合運用股份、定向可轉債、現金等工具並購重組涉房資產，其中以發行股份、定向可轉債方式購買資產的，可以募集配套資金，支持發行公司債券和商業地產抵押貸款支持証券（CMBS）、不動產資產支持証券（ABS）。這意味著，優質企業能夠以較低成本整合經營不善企業的項目和產能，行業的優勝劣汰有了市場化的制度通道。通道打開，閘門並未放鬆：証監會意見在風險防范上明確落實“四早”要求，強化股債基監管聯動，暢通退市渠道，配合地方政府推動違約債券處置出清﹔依據《商品住房開發貸款管理辦法（試行）》發放的貸款，對應項目納入“白名單”管理，與城市房地產融資協調機制相銜接。

　　以市場之“穩”促經濟之“進”。以制度的確定性應對市場的不確定性，讓新模式的規則立起來、落下去，正是為經濟持續回升向好注入制度性動力。加快構建房地產發展新模式，促進金融與房地產良性循環，方向已經明確，制度已經就位。隨著各項安排落地見效，房地產市場止跌回穩的基礎將不斷鞏固，為“十五五”時期經濟持續健康發展提供有力支撐。

　　（作者為中國國際經濟交流中心區域和產業經濟研究部副部長，本報記者趙展慧整理）

　　《 人民日報 》（ 2026年09月14日 18 版）