租金回报率约4% 公寓成中山楼市“新宠”

2016年08月19日08:57  来源:南方日报
 
原标题:租金回报率约4%公寓成中山楼市“新宠”

“最近来问房的人很多,有想租住的,也有想购买的。就上个月,我所知道的就有两套单身公寓成交。”桂师傅是聚景园小区的保安,该小区包括三栋楼房,以38平方米的单身公寓为主,由于邻近盛景尚峰金融商务中心,颇受中山白领阶层青睐。

随着中山楼价不断上涨,公寓凭借其总价低、租金回报率高、市场流通性好的特点,逐渐受到市场欢迎,也有一些新品推出。不过,也有行业专家提醒,投资公寓首选核心区域,便于出租;同时要分清楚公寓的产权性质,是商用公寓还是普通公寓。

算账

租金回报率约4%二手价格尚处低位

据桂师傅介绍,上个月聚景园成交的两套38平方米公寓,总价格在27万元上下,均价在7000元/平方米左右;出租的话,包括物业费,租金在1300元上下。

“就投资来说,虽然升值有限,中山公寓的租金回报率还是不错的。”聚景园业主顾先生表示。2012年,顾先生花费近29万元在聚景园买下一套公寓,刚开始是为了自住,后来由于不在中山工作,便拿来出租。

那么,在当前中山市场,公寓投资价值到底有多大呢?一般来说,公寓投资的回报主要来源于两个方面,一方面是租金,另一方面是价格升值。

就租金而言,一般用租金回报率来衡量收益,在中山,一套50平方米的一手公寓,按照目前市场上9000元/平方米上下的价格,总价值45万元,月租金则在1500元上下。根据粗略的租金回报率计算公式:租金回报率=(月租金×12)/购买房屋总价=(1500×12)/45万=4%。

总体而言,目前中山公寓投资的租金回报率在3%—5%之间,也有一些地段比较好公寓回报率可达6%。此外,公寓出租后,租金也不会一直不变的,如果该区域房价上涨,那租金也会随之水涨船高,回报率也将会更高。

就价格升值而言,目前市场的一手精装修公寓,每平方米的单价已经逼近万元,近期也有紫园、欧雅SOHO、利和豪庭、蓝钻寓见等项目推出;在二手公寓市场,目前价格尚且处于低位,均价多在7000元—8000元/平方米之间。

支招

首选核心区,需分清公寓产权性质

“在以前,中山的公寓投资不算很流行,因为房价比较低,5000多元的均价,100平方米的三房也才50多万,很多人工作几年后都可以借助商业贷款或公积金买得起,就不会去选择公寓。”合富辉煌中山市场研究经理谢仲娟说,“但是这一年来,随着中山房价的不断攀升,小户型、总价值比较低的公寓又开始流行起来了。”

在谢仲娟看来,公寓在中山属于低投入、高回报率的产品。“对比珠三角,中山的房价不算高;租金相对一线城市来说,不算低很多,核心区域的公寓租金还是比较坚挺的,一般40平方米的公寓月租都在1000元—1500元之间,从租金回报率来说,中山的公寓还是不错的。”

投资渠道的缺失,再加上房价上涨,很多人开始转向投资公寓产品。“公寓还有一个好处是可以处理的方式有比较多,一方面可以自住,也可以出租;还可以卖掉支付大房子的首付,还可以留给父母居住,相对来说比较好处理。”谢仲娟表示。

不过,投资都有风险。从公寓投资的选择来看,谢仲娟建议首选城市的核心区域和未来人口密度比较高的板块,这些区域白领人群比较多,租金支付能力强,容易出租且租金价格比较有保障。

另一方面,公寓也有不同的产权类型,包括普通公寓、商务公寓和酒店式公寓,前者用地性质为住宅,产权期限为70年;后者用地性质则为商业,产权性质只有40年。

谢仲娟建议,公寓有多种类别,在购买前购房者应该了解清楚公寓的产权性质。如业主是用于自住的,只需购买住宅性的公寓即可,这类型公寓整体价格较低、首付少,寻租、转手难度都不大。买作办公用途的,应该选择商用一体的公寓,这类型的公寓一般适合刚创业的群体,如电商。

不过另有业内人士提醒,购买商用公寓是有一定风险的,商住公寓的附加值较高,除出租物业外,还能够出租用作企业注册地址,每个月能多收300元—500元。但同时,商业公寓的水电费、首付、转手的费用也比较高,投资前一定要仔细考察市场。(李凤祥)

(责编:钟哲、张海燕)

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