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中山住宅小区试点物业费市场化定价改革

2016年04月22日10:45    来源:南方网    手机看新闻
原标题:中山住宅小区试点物业费市场化定价改革 未见小区主动提价新盘定价多有“超标”

去年10月起,中山在6个楼盘试点物业费市场化定价。南方日报记者 王云 摄

近日,中山市发改局对外发布《中山市发展和改革局关于放开非保障性住房物业服务收费试点小区相关收费定调价行为规范(征求意见稿)》。这是继去年10月印发《中山市放开非保障性住房物业服务收费管理改革试点工作实施方案》后,中山再一次对试点物业费的市场化定价作出了进一步规范。

事实上,近年来作为“主人”的业主和作为“管家”的物业公司,因为物业管理问题难免存在纠纷矛盾。在这个难题前,中山酝酿着物业费的市场化定价改革,并于半年前在部分镇区6个楼盘实行试点放开非保障性住房物业费定调价。

上述政策实施半年以来,试点小区的物业费有没有上调,物业管理情况又如何,针对部分业主的担心,笔者进行了走访。

试点小区 试行期内物业费暂未上调

2015年8月,省发改委批复同意中山市开展放开非保障性住房物业服务收费试点,希望中山为全省全面放开物业服务收费探索路子,形成可复制、可推广的经验。包括南区越秀星汇云锦、南区锦秀蓝山、三角镇旭日华庭、三角镇经典名雅园、南头镇海雅君悦花园、南头镇明日豪庭等6个楼盘,被确定为放开非保障性住房物业服务收费试点小区。

在走访中,记者发现这6个小区中既有老旧小区,也有正在建设的新盘。其中南区锦秀蓝山将于2017年年中交付,正式入住也要等到明年年底。目前这6个小区都已经选聘了物业服务企业,但都尚未成立业主委员会。在试点半年期内,除了尚未交楼的锦秀蓝山业主无需交付物业管理费,其余数个小区都未发生实质性的物业收费调价。星汇云锦物业管理方负责人表示,在试点期内暂时不会考虑主动提价。

而中山市发改局此前接受媒体采访时就表示,试点时间为一年,到今年10月截止,到时候再根据情况在全市放开小区物业收费定价。

虽然没有调价,星汇云锦将所有收费项目明确标示在小区的各个主要出入口。在公告上,除了对“住宅物业管理费2.6元每平方米每月,业主卡/停车卡工本费30元每张”等列出相关清单外,也详细表明了物业方的服务范围及服务标准。

部分新盘 物业费超政府指导价获批

与6个小区试点以市场定调物业收费的情况不同,笔者在采访中发现,部分新楼盘的物业管理费经过相关部门审批已经超出政府最高指导价。

2015年初,国家发改委“放开非保障性住房物业服务收费”的规定出台,就明确表示商品房物业费将靠市场调节,不再依靠政府指导价。而中山现行的物业管理费政府指导价最高是2014年6月发布的3元/平方米/月,超3元以上须经政府审批。

根据记者走访发现,中山市的部分新盘物业管理费早已超过3元/平方米/月。而市场上在售的新盘物业费普遍在3元/平方米/月以上。如熹玥是4元/平方米/月,万科朗润园是3.9元/平方米/月,万科柏悦湾是3.2元/平方米/月,雅居乐剑桥郡是3.5元/平方米/月,一套110平方米的普通住宅,一个月的物业费最少也要三四百元,以这个价格对比,每月物业费的实际开支比很多家庭的水费、电费、煤气费、停车费等各项开支都要高。

上述提到的楼盘在中山城区内算是品质较高的一类,但仍有一些高端住宅和个别主打优秀物业服务的改善性地产项目,如华发生态庄园等,物业费已超过5元/平方米/月。中山的部分商品房小区,特别是近5年交付入住的楼盘,已经告别了曾经的低物业费时代,早在国家政策调控前已按照市场需求,初步实现物业费的市场调控。

业界建议 成立业委会协调物业费问题

虽然大部分新小区已经按照市场调节去制定物业管理费,但城区内不少10年以上的老小区,仍旧是按照最高指导价原则去收取物管费,定价普遍在2.5元/平方米/月以下,而这样的价格已经多年未变。有业内人士就指出,这样的定价让很多物业管理公司难以生存,只能够不断地裁员和降低服务质量以维持企业生存。

中山市合富辉煌市场部经理谢仲娟认为,除了部分企业自身经营和服务质量有问题外,主要是整个行业共性的难题。“物业费上涨困难是一个普遍现象,一经定价就很少有小区物业能够提高管理费的,不管这个价格已经维持了多久。特别是中山有很多老旧小区,部分仍在执行十多年前的收费标准。但人工、材料等成本却在不断增加,企业收入不增长而成本却逐年上升。”谢仲娟说。

中山市越秀地产业物业管理有限公司的副总经理吴远征也表示,物业管理是微利行业,利润大概在5%—10%之间,而中山物管行业竞争激烈,不少物业公司都在亏损边缘。“在物业管理费用难以提升的情况下,很多物业管理公司往往采取减少员工数量、降低服务质量等手段维持基本运营。”如此一来,却又导致业主对物业管理产生不满,从而拒交物业管理费,物业管理费不能足额收取,让本来就经营困难的企业更难生存从而陷入恶性循环,造成业主和物业管理方两败俱伤。

谢仲娟就提出,加快帮助小区成立业主委员会,能够有效加强双方沟通,从而妥善解决小区物业管理问题。“成立业主委员会对业主和物业管理方来讲都是好事。我曾经住过的小区,物业管理公司因经验困难就向业主提出过两个解决方案:一是降低物业管理工作人员数量,维持物业管理费用不变;二是提高物业管理费,增加物业管理人手。最终我们的业主委员会接受了提价建议,在提升服务质量的同时,物业管理公司也扭转了经验状况,这对双方来讲都是好事情。”谢仲娟说。

此前有统计数据显示,在2012年前中山市住宅小区业主大会成立比例刚超过四成。“没有业主大会这个主体,物业企业就缺少与业主沟通的渠道,无法就小区物业费的问题去依法协商。”吴远征说。“以我们的小区为例,共2800户,现在入住率超过40%,入住率进一步提高的情况下,如果业主提出建立业委会的诉求,我们也会帮助他们成立业委会。”

业主担忧 物业费涨价但服务没跟上

南区的越秀云锦正是本次物业费改革试点楼盘之一。二期业主雪儿对物业管理方就并不满意,“物业管理收费跟服务不对等,我所在的楼层,交楼时间不足一年但电梯已经经常出现故障,而且大厦外墙瓷片也有剥落,我个人认为小区安保方面也做得一般。”

对此,吴远征认为,“小区的摄像头监控系统是由物业管理方出资自建的,这个成本没有计算到物业管理费当中。另外根据第三方评估机构盖勒普的测评,小区的住户满意度超过90%。”

据了解,目前该楼盘物业费定价大约是2.6元/平方米/月,这是物业公司在测算成本、调查周边楼盘之后得出的价格,“中山的物业管理费用包含了水、电等公摊费用,其实是比较低的。对比起全市的平均价格以及服务质量,我认为越秀云锦的2.6元定价是性价比非常高的。而在可以预见的周期内,我们暂时还没有提价的计划。”

“作为此次物业费改革试点楼盘,我们最近在小区各出入口向业主公示出各消费项目的明细,而这些价格是根据发改委《实施方案》以及物价局规定的。”吴远征认为这样的公示能够让业主更清楚和明晰物业公司的收费标准。“因为市场的不成熟,中山部分业主对物业的商品属性还缺乏认识。今后物管公司如果能够通过各种渠道公开收支明细,能够争取到业主更多的理解。另一方面,价格放开后,物业管理的服务一定要跟上,否则将很快被市场淘汰。”

在物业公司普遍营收不佳的背景下,新政放开物管费定价,给了物业公司涨价提升服务的好理由。但涨价是否能够成为解决一切问题的利器?本就是市场调节的物业费,随意涨价并不会轻易获得业主的认可,而且也无法保证涨价后就会有更好的服务。

“新政给予了业主更高的自由度,将定价权交还给市场。这会使得业主的消费更趋合理、理性化,也会促进物业管理方的经营水平和管理水平的提升。”谢仲娟说,“一味的涨价,并不为市场所接受。事实上用市场来调节物管费,是小区服务回归市场的重要一环,也是体现人性化服务、提高中山物业管理水平的措施。优势劣汰正是市场经济的不二法则,在定价放开后,业主拥有了更多的自主选择权,而调价“双过半”通过原则从规则上保护了大、小业主的利益,也让业主和开发商都感受到尊重。”(伍杰)

“祥”解楼市

话题1.70年土地使用权到期你的房子归谁?

根据温州媒体此前报道称,当地一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地使用权到期了。如果要续期,必须再缴纳土地出让金,而这部分总额接近了房价总额约三分之一。

此事一出,引发全国网民广泛关注,70年土地使用权到期后,你的房子是否还归你,真的需要交纳高额土地出让金才可续期吗?

点评:中国城市的土地是国有土地,居民或企业购房后所拥有的只是土地使用权,期限最高为70年。根据《物权法》规定,土地所有权有期限,但是房屋所有权是永久的,只要还没有毁坏,就归产权人所有;而土地只是使用权,期限到了之后,就必须续期。

换句话说,土地使用权到期后,房子还是你的,但是土地使用权没有了。理论上讲,如果个人居住,可以不用缴纳土地出让金。但如果转让、抵押房产,就需要补缴土地出让金,重新获得土地使用权。至于补缴多少,目前法律尚无明确规定。

就中山而言,最早一批商品房建于上世纪80年代,距离70年土地使用权到期尚有期限。但在买卖二手房时,建议购房者了解清楚土地使用权的剩余时限,因为土地使用权时间是从土地出让之日开始算起的,避免在购买后产生纠纷。

话题2.什么样的深圳客适合到中山买房?

“卖掉深圳南山仅60平方米的房子,便可在中山买下200平方米的大房,全款付完中山这套房子后,手中还余200多万元现金。现在暂时是把资金放在银行吃利息,每个月接近1万元,单是利息就够我们一家生活。”近日,又一则深圳客中山买房,从此开启幸福生活的消息刷屏中山人的朋友圈。

近一年来,深圳客俨然成为中山楼市的核心购买力,但真的是所有深圳客都适合在中山买房吗?

点评:买房这事儿,无外乎两个原因,居住或者投资,深圳客杀向中山楼市也是如此。因此什么样的深圳人适合在中山买房,也需要从居住便利性和投资收益性两个方面来考虑。

综合分析,适合到中山买房的深圳客主要包含三类人。其一,在深中通道深圳连接线附近工作的刚需购买者,此前多有媒体报道,深中通道开通后,深圳到中山的交通距离将缩短到30分钟之内,但实际上这只是中山到深圳桥头的距离,如果你在龙岗、龙华等片区工作,而在中山居住,恐怕遇上堵车,上班迟到便是家常便饭了。

其二,打算到中山发展的深圳购买者,无论出于何种原因,打算离开深圳到周边城市发展,中山的确是个不错的地方,至少目前房价还处于珠三角低位。而且,中山作为联合国人居奖获得城市,良好舒适的居住环境也是一大吸引力。

其三,不差钱的纯投资客,对于这类购买者,自深圳楼市新政出台之后,更加缺乏有效投资渠道,转战中山倒是不错选择。不过,买房投资是为了收益,只有实现销售才能二次套现,对于中山市场而言,一如击鼓传花,有时候也需要考虑一下谁来接盘的问题。李凤祥

(责编:钟哲、甘霖)


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