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广州市不动产协会发布旧楼加装电梯研究方案

2015年06月07日14:12    来源:南方日报    手机看新闻
原标题:建议引入第三方协调高低层住户

  广州全市有加装电梯需求的既有多层住宅多达5万多栋,如何协调高低楼层住户之间的利益?广州市不动产研究会6日发布《关于既有住宅加装电梯出资分摊方案研究报告》(以下简称《报告》)。《报告》由广州市法制办委托作出,将作为其制定政策的数据支撑。其中建议,通过引入第三方专业性组织,可避免政府过早介入,有效解决业主间直接沟通低效、方案缺乏专业意见、政府部门收到大量信访案件等问题。

  5万多栋旧楼有加装需求

  《报告》指出,来自广州市规划局的数据显示,截至2013年底,全市有加装电梯需求的既有多层住宅多达5万多栋。在办理加装电梯申请业务过程中,同一地址多次业务办理的现象较为突出,可见即便加装电梯申请难以通过审批,业主还是有强烈的意愿去申请加装。

  早在1999年,广州市既有住宅加装电梯工作就被提上议事日程,但是由于经济条件的限制以及存在不同楼层住户之间的利益诉求及费用分摊、补偿等意见难以统一等原因,既有住宅加装电梯的工作一直进展缓慢。

  报告称,自2012年出台《广州市既有住宅增设电梯试行办法》后,关于加装电梯的信访案件数量由2011年的32宗、2012年的50宗增至2013年的94宗,不减反增。造成这种情况的主要原因在于业主对加装电梯出资分摊方案的意见不统一,高低层住户利益分配不均,导致部分业主认为出资分摊方案不合理损害个人利益等。

  广州市不动产研究会副会长江浩表示,在实地调查后发现,广州市民想加装电梯主要还是为了自住出行方便,不是为了转手获利。

  广州市房地产中介协会对明确加装电梯时间后存在交易的142宗数据研究分析发现,加装前的交易比例为63.3%,加装后的比例为36.62%。电梯加装后交易活跃度并没有明显增加,相比较下还低于加装前。

  而对2001年到去年广州市中心六区电梯楼及楼梯楼各楼层成交均价数据进行研究分析,发现电梯楼各层均价都处于较为接近的水平,而楼梯楼随着楼层增加,房价整体呈现下降趋势;进一步分析电梯楼和楼梯楼交易均价的差价,随着楼层的递增,两者均价间的差距逐渐增大。楼梯楼和电梯楼的交易价格差一般体现在第3、6和8层。

  建议按楼层高低设系数分摊

  不动产协会通过实地预调研及信访复议案件整理发现,多宗增设电梯失败案例的主要原因之一是业主对经费分摊存在较大分歧,无法达成一致。有52.2%的已成功加装住户也表示,协商意见和制定出资方案的工作难度最大,出资方案获得认可是核心问题。

  部分房改房加装电梯由原单位牵头并承担部分出资,住户只需承担剩余部分出资额,经济承担不重,而且住户多为老人且彼此有深厚的邻里关系基础,因此确定出资分摊方案时,更倾向于采用简单的出资额或出资比例按楼层、面积递增的方案,比如以3楼为基准,每户出资1万元,每增加一层费用提高2000元/户。

  但商品房缺少单位牵头,大多由住户自发组织,因此沟通较为复杂,确定一个较为科学的出资分摊方案才能得到业主的认可。报告建议,政府合理确定各楼层的出资比例,并给出了参考性出资分摊方案,其中包括以楼层层高、面积设定楼层出资比例系数。

  据了解,在加装电梯的高低层住户意见出现分歧时,往往需要第三方进行有效协调。此次调查中,有62.1%的住户希望协商及代办流程有第三方可以介入,参与调解及代理;31.7%的住户表示反对,另有6.2%的住户对于引入第三方持中立态度。

  报告建议,通过引入第三方专业性组织,可避免政府过早介入,有效解决业主间直接沟通低效、方案缺乏专业意见、政府部门收到大量信访案件等问题,充分发挥市场的作用,减轻业主过多依赖行政体系的痼疾。

  此外,建议政府设立增设电梯的专项基金,或者在电梯增设成功后直接给予业主补贴,或者通过政府采购项目予以优惠,也可以与社会机构、中介组织合作,创新融资方式,予以反馈;建议多渠道筹集建设资本,减轻业主负担,如动员开发商以及电梯厂商投资建设、有条件的住宅可以通过在顶层加建一层住宅来出租或出售融资等。(郑佳欣 侯明杰)

(责编:孙璐、甘霖)


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