廣州：設立居住權的住宅不得出租

　　《廣州市不動產登記辦法（征求意見稿）》（下稱《辦法》）1月11日起公示。為貫徹執行民法典規定，《辦法》對居住權首次登記、變更登記及注銷登記的情形作了原則性規定﹔同時創新空間確權登記模式，實現不動產權利在地上、地下、地表的登記。《辦法》還對標營商環境評價體系，助力不動產登記便利度改革，規定了容缺受理制度，並要求不動產登記機構優先核發電子不動產權屬証書。

　　《辦法》針對特定類型不動產登記作出專門規定，解決登記難題。

　　規定了居住權登記

　　民法典創設了“居住權”這一新型用益物權，其中規定，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。應當向登記機構申請居住權登記。居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租。

　　居住權該如何登記？本次《辦法》明確：

　　設立居住權的，當事人雙方應當持不動產權屬証書、居住權合同等材料申請辦理居住權首次登記。

　　居住權期限發生變化的，當事人應當申請辦理居住權變更登記。

　　居住權消滅或居住權人放棄權利的，當事人應當及時申請辦理居住權注銷登記。

　　解決海域使用權登記難題

　　《辦法》明確規定了海域與陸域登記的分界線，並針對海陸轉換涉及的不動產登記問題，明確規定圍填海造地等導致海域滅失的辦理海域使用權注銷登記和國有土地使用權首次登記﹔挖陸成海等導致土地滅失的，辦理土地權利注銷登記和海域使用權首次登記。

　　解決地役權登記的難題

　　根據民法典規定，地役權設立並不限於土地，也可能是建筑物、構筑物等。為貫徹執行民法典規定，《辦法》細化規定了地役權適用情形。其中提出充電樁地役權登記的規定，著力於解決充電樁用地權屬矛盾問題，符合國家加快新能源汽車推廣應用發展戰略要求。

　　穗平均每年核發不動產登記証書約110萬本

　　不動產登記與廣大市民和企業息息相關，從2015年11月2日核發第一本不動產權証書起，至2019年，廣州已核發不動產權証書及登記証明約445萬本，平均每年核發約110萬本，不動產登記價值逾萬億。

　　2021年1月1日起，《中華人民共和國民法典》及《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民法典物權編>的解釋》開始施行，進一步確認和完善了不動產統一登記制度。需要結合管理實際，對上位法規定的不動產登記制度進行不斷的補充和完善，為不動產物權的確認和交易流轉提供法律基礎，為登記實務提供法律依據。

　　近年來，廣州出台了一系列措施著力打造便捷高效、穩定透明、公平競爭的營商環境。在全市范圍內推行不動產登記一窗辦理、跨城辦理、電子証照、網上不動產登記業務辦理、企業間不動產轉移登記“一個環節”辦結及全流程網辦、優化非住宅類不動產登記信息查詢等服務。實踐中行之有效的改革措施迫切需要通過立法予以制度化、長效化。

　　不動產統一登記制度的落實與完善需要地方結合不動產登記實踐經驗，制定專門地方性法規進行細化和補充。為此，市規劃和自然資源局牽頭起草了《廣州市不動產登記辦法》，深入分析不動產登記的普遍性問題、特殊性問題，按照“不重復上位法”及“具備廣州特色”的精神進行立法。

　　實現不動產權利在地上、地下、地表的登記

　　《辦法》還對標營商環境評價體系，助力不動產登記便利度改革。規定了不動產交易、登記、繳稅實現一窗辦理、一個環節辦理等內容，推動不動產登記時間、環節的簡化﹔明確了不動產登記資料與地籍信息的全數字化及更新、查詢條件，要求實現土地登記及地籍測繪的全覆蓋，充分保障不動產登記領域的市場透明度及土地管理的質量﹔對網上辦理機制、電子証照的效力及應用作出明確規定，同時設立了容缺受理機制，要求登記機構探索實現智能審批、跨城辦理等模式，明確非住宅類不動產登記信息查詢范圍，為不動產登記便利度改革提供全面的法律依據。

　　同時創新空間確權登記模式，實現不動產權利在地上、地下、地表的登記。傳統地籍以地表權利為核心，在權利登記形式上以二維為基礎，不能把同一宗地上的分屬於不同權利主體的地上、地表和地下權利很好地表現出來。為精准解決地下建構筑物所有權邊界，以及國有建設用地使用權分層設立的權屬界限問題，《辦法》明確地下空間建設項目，可以單獨辦理建設用地使用權和建筑物、構筑物所有權首次登記。建設用地使用權在地上、地表或者地下分層設立的，可以通過三維空間信息確定權屬界限。這規定將不動產登記從平面二維向立體三維升級，全面構建國土空間開發保護制度。（記者 杜娟）