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5月房價環比漲2.56% 惠州樓市逐步恢復平穩

2016年06月03日09:15    來源:南方日報    手機看新聞
原標題:5月房價環比漲2.56% 惠州樓市逐步恢復平穩

惠州樓市在5月份價格回調的情況下保持了高成交量。南方日報記者 王昌輝 攝

“樓價躥漲之初,行業關心的就是如何軟著陸。”惠城某項目操盤手劉志偉(化名)表示。

惠州樓價高漲引起政府的關注。在中國指數研究院逐月發布的百城房價數據中,今年前4個月,惠州樓價徘徊於前列,並在4月以6.3%的漲幅升至榜首。結合樓價躥漲過度必引來行業調控的慣例,這一市場行情引來業內擔憂。不少業內人士表示,開發商應避免價格躥漲威脅樓市穩定,從而觸發新一輪樓市調控。記者獲悉,有關主管部門正密切監測市場表現,並在醞釀制定應對措施。

隨著深圳客的退潮,5月的惠州樓市結束了暴漲勢頭,行業開啟穩步走量的進程,部分開發商面對供需關系的變化迅速回調樓價,吸引關注提高成交。

最新數據顯示,在5月份房價漲跌指數中,惠州已滑落至10名之外,樓價僅出現2.56%的環比漲幅,市場正在逐步恢復平穩。另外在開發商降價促銷策略下,單月150萬平方米的交易量也使得市場在深圳客退場后仍持續高位。樓市專家表示,供需環境的轉換將直接決定開發商的定價和銷售,客戶多了適度調高,客戶少了則適當下調,有效助推惠州房價的軟著陸。

深圳客退場致房價高位回落

因樓價躥漲,2011年開始的調控長達兩年,今年的樓市行情再現這一隱憂。始於深圳客入境帶來樓市的量價齊升,5月初,中國指數研究院發布4月份房地產百城價格指數報告,全國100個城市(新建)住宅平均價格環比上漲1.45%,惠州以環比漲6.3%漲幅領跑全國,漲幅遠超1%、2.84%的廣深等一線城市。

回顧市場,這一行情的出現並非偶然。今年初惠州樓價一路走高,1月份突破100萬平方米的交易暖市推動房價漲幅排到全國第三﹔3月份深圳客購房潮來臨,助推惠州樓價漲幅超6%,僅次於東莞,排在榜單次席﹔4月再進一步直接領跑漲價榜單。

面對價格敏感度較低的深圳客,開發商迅速調價,部分樓盤短期內均實現1000—2500元/平方米的增幅,價格拉升至“8字頭”。官方網簽均價實現突破,“6字頭”反復徘徊的均價在4月份被拉升至7123元/平方米。

“樓價躥高需要引起行業關注,避免過度而迎來新一輪調控。”某業內人士直言,樓價快速上漲造成對市場的沖擊,會迫使政府出台調控措施維護市場穩定。他介紹,2011年惠州市政府出台政策,要求惠州房價全年同比漲幅控制在10%以內﹔2013年則落地“國五條”要求城區均價以上年為基數,當年樓價控制在6725元/平方米以內,也就是全年漲幅不超過11%。

在記者採訪中,行業主管部門某負責人介紹,跟隨市場的動向,相關指導文件和措施正在制定中,避免市場無序發展。該負責人同時透露,惠州房價的接連走高受到上級部門關注,將成為部門監管的重點內容。

值得注意的是,未等到調控的出爐,惠州房價已然逐步回歸。隨著深圳客置業需求的消退,開發商為了吸引前期被高房價隔離出市場的剛需客進場置業,重新推出各種優惠博取成交,這使得樓價穩步回落。

2日,中指院新一期百城房價數據再度發布。漲幅榜第一集團中已找不到惠州,在樓盤穩步走貨的勢頭中樓價表現逐步平穩,在該月度樓價表現中,惠州已經滑落至漲幅榜的10名開外,盡管中指院抓取的均價基數為8466元/平方米,也僅出現2.56%的漲幅,市場變動有限。

具體到樓市交易價格,據合縱聯行數據顯示,5月網簽銷售房源達到150萬平方米,銷售均價為7312元/平方米,與前期市場對比表現平穩。

樓市專家、世聯行副總經理胡光宇分析表示,價格漲跌更多的還是市場行為。供需關系的及時轉變會影響企業的定價和銷售策略,政府的調控則顯得被動。胡光宇說,如果是企業認為做高或做空市場帶來價格波動,行政監管將啟動,但當前市場顯然不是。“階段性置業需求增多,城市配套和交通完善,推動價格上揚,而等到需求減少,樓價又適度回調,這代表著企業自身也在謹慎地對待市場的變化。”

開發商優惠降價促銷

據合縱聯行數據顯示,5月惠州網簽銷售房源數達到15619套,面積為150.75萬平方米。對比前階段的峰值表現回落明顯,但仍處於高位。

資深業內人士、某項目操盤手劉志偉介紹,與前期的需求劇增相比,這一成交表現更為難得,高位交易數在深圳客購房需求消退后還能持續,這不得不說是一個小奇跡。“都以為躥高的市場著陸難,要軟著陸更難,目前的市場表現不錯。”他認為,這從側面表現出回暖的惠州樓市行情正在逐步穩定,開發商及時調整能力提升,樓市的價值正在受到消費者的認可。

“什麼都沒做,客戶突然就多起來,忙個不停。”當前均價穩定在9000元/平方米左右的寶安山水龍城項目營銷總監丁亞峰,談起這一輪市場仍顯忐忑,“看到現在逐步平穩,慢慢地放下心來。”他說。

春節后,在惠陽大亞灣等臨深片區漸高的樓價擠壓下,大量深圳置業需求轉戰惠城仲愷市場。惠州樓市迎來最徹底的深圳客入境,進入快速的量價飛漲局面。

據記者當時的走訪,多個樓盤面對走高行情迅速調高樓價,部分熱銷項目甚至一度出現“一日一價”的瘋狂搶房情形。不只是資源優質的金山湖和江北區域,水口、惠博沿線等片區也齊齊走高。個別樓盤僅因地理位置更靠近主城區就接連漲價,樓價被迅速拉升至高位,並在4月份一度出現領漲全國市場的勢頭。

不同於歷史周期中的躥高市場源於供需以及投機需求旺盛,深圳中低收入置業者更多仍是屬於異地置業安家。隨著需求熱潮逐步消退,激增的市場開始滑落,市場連續多個月出現的“破千周成交”戛然而止。

有行業觀察人士認為,市場的下滑在情理之中。在漲勢中,樓價瘋漲能夠迎合深圳客,但本地的剛需置業者卻被排擠出市場,等到退潮去,這部分需求仍舊成為高房價的看客。他說,市場供需的轉變帶來的則是開發商的轉變。“在博弈中,在前一階段市場中已然絕跡的各種優惠再度出山,多個樓盤均推出折扣和優惠,部分在前期貿然將樓價拉升至8000元/平方米以上的樓盤則悄然降價,恢復至躥漲前的穩定局面。”

“這代表著樓價得到市場認可。”胡光宇說,消費者繼續入市購房,樓市銷售並未因為深圳客的撤離就沉浮,而是在開發商發力走貨的環境下高位銷售,意味著企業的銷售策略湊效。

近日在金山湖區域樓盤完成置業的胡偉或許代表著部分購房者的心態。他坦言,“不管是所謂的輕軌盤還是高鐵盤,城市在不斷地完善,區域關聯在加強,再加上區域的江和湖等資源,8500元/平方米左右的價格還是較合理的。”

■釋疑

公布房價與網簽均價為何相差1500元

記者注意到,在中指院發布的百城房價數據中,盡管惠州房價漲幅滑落至10名開外恢復平穩,但達到8466元/平方米的均價,對比僅7字出頭的網簽均價仍舊被大幅拉高。

這一問題的症結出現在何處?中指院負責人介紹,監測數據的樣本抓取標准為各個被統計城市新建住宅在售項目的開發商報價。在統計中並沒有將銷售中的折扣、認籌金等實際優惠剔除,真實價格表現可能存在一定偏差。

市房管局信息中心負責人表示,各種監測方式都有其渠道和方式,政府公示的網簽價格相對更加精確。這是根據樓盤及時的網簽備案價格表現,也就是開發商售出房子的真實價格。

值得注意的是,在購房者交易過程中,由於現場團購費、認籌金等疊加,購房者實際購買房源所支付的價格要高於網簽價格。業內人士直言,這是市場進入賣方市場,開發商單方面疊加的費用造成價格虛高。

這樣的例子在市場表現普遍。以剛剛在5月份取得惠城仲愷單月銷售第一名的合生上觀國際為例,據官方數據顯示,該項目在5月取得205套的網簽交易數,網簽均價為6388元/平方米。較之於項目及時公布的7300元/平方米的銷售均價相去甚遠。

記者在走訪中發現,在項目購房過程中,銷售人員會指引客戶參與現場設置的團購,繳交1.7萬元的團購費用可抵用10萬元的房款。當記者提出希望不通過電商平台直接購房,銷售人員則直接拒絕。類似的團購費用不被計算入網簽備案中。某不願透露姓名的業內人士直言,這都是市場由買方市場轉向賣房市場的表現。在2015年和前年的市場下,開發商為了促成交易,隻要客戶購房會加贈很多優惠,聯合電商也是開發商開出高額佣金刺激中介幫忙拓客,而現行市場下則被捆綁銷售,造成市場價格虛高。

“把價格拉高,然后再通過所謂的團購優惠實現折扣,將購房成本轉嫁到購房者身上。”他說,表現上讓利購房者,市民得到優惠的價格購房,但實際上是將費用轉嫁給消費者,單方面拉高購房單價。

市房管局負責人對此表示,接下來將發力整頓這一市場行為,為市民置業安家創造一個健康穩定的房地產市場。

■相關

大亞灣樓市降幅明顯

聚焦惠州房地產市場,從2015年3月份以來應該習慣了看到這一局面,在各縣區市場冷熱不均的情況下,惠城和大亞灣市場雙星閃耀。自2015年5月份樓市成交破100萬平方米,兩區域連續多個月度交易房源數均在3000套之上,並多次突破4000套。

今年以來,隨著惠城仲愷市場的不斷發力,城區交易行情屢創新高,近4個月以來,除2月份春節假日周期外,不出意外都取得5000套左右的交易量。反觀大亞灣市場則呈現出下滑的勢頭,僅在3月份突破4000套成交,4月維持著3000套以上的高位交易數,但下滑勢頭明顯。據合縱聯行數據顯示,在剛剛結束的5月,大亞灣交易商品住宅2960套,出現了久違的低位行情。

胡光宇介紹,近兩年來大亞灣少有土地供應,在連續的高成交下,樓市供需難以跟上,推貨數量也少,購房者選擇面窄。另外,深圳新政的影響進一步發酵也對周邊市場產生影響,放緩市民東進置業的腳步。胡光宇直言,對於惠城仲愷,臨深區域價格實際上已經處於高位,城際軌道、高鐵利好出現,城區樓市的吸引力增大,這也稀釋了深圳客置業帶來的紅利。

相較於大亞灣樓市的頹勢,一線之隔的惠陽則表現強勢。得益於深圳14號線延長線路環評公示,線路基本途經惠陽並將設置多個站點,“深圳—惠陽”同城化的實現讓區域樓市受熱,盡管1791套的銷售量較之前的1305套的增長幅度有限,但超越大亞灣,達到11818元/平方米的均價則讓行業側目。

此外,惠東、博羅和龍門的縣域市場則仍在穩定地消化著暖市的紅利。盡管在深圳客退潮的背景下交易情況有滑落,但受到關注的區域市場也不斷迎來各地的置業者,銷售表現趨於穩定。(張峰)

(責編:林龍勇、張海燕)


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