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前4月惠州完成住宅3年去庫存指標 但非住宅物業成“重擔”

2016年05月17日08:21    來源:南方日報    手機看新聞
原標題:前4月惠州完成住宅3年去庫存指標,但非住宅物業成“重擔” 企業自持+政府助力促非住宅物業去庫存

  目前,惠州商業物業的存量還在增加,去庫存之路任重道遠。王昌輝 攝

  “都說金山湖樓市很旺,我看也就一般,周六去到方直東岸也沒什麼人。”近日市民方陽一條朋友圈吐槽,由於與當前市場相悖引起關注。

  記者了解到,原來東岸當前隻有非住宅屬性的商務公寓在推售,市民不太關注。而一橋之隔的住宅性質的中洲中央公園小區呈現的情況則迥異,即使售價早已被提至萬元以上,到訪客戶仍絡繹不絕。

  同處惠州最熱片區,兩個樓盤迥然不同的局面也基本呈現了當前惠州樓市住宅和非住宅房源的真實境遇。2016年前4月,惠州新增商品住宅255.11萬平方米,而銷售則達到567.01萬平方米,這直接將去年底惠州商品住宅1290萬平方米的庫存數拉回至千萬平方米之內(978.1萬),而結合前4月月均142萬平方米的去化速度,惠州住宅的去化周期已收緊至7個月左右。而非住宅物業市場則表現慘淡,2016年前4月,惠州新增非住宅物業61.7萬平方米,成交26.65萬平方米,非住宅物業的庫存數在進一步增大,從去年底375萬平方米升至410.05萬平方米,去庫存周期則拉長至66.6個月。

  住宅庫存壓力漸緩,而非住宅的(寫字樓、商鋪等)商業物業則不降反增,惠州樓市去庫存壓力聚焦到商業物業。

  面對這一課題,多名受訪企業受困於自身經營水平無處發力。樓市專家對此建議,企業應該增加物業自持力度,優化此前單一的“賣鋪”行為,更多的涉及到運營環境,租售並舉,統一經營起來享受物業帶來的長效收益。另外,為了更好地實現引導,政府也加大著力,給政策給措施,甚至親自上陣在存量中找新增長點,當前,華貿寫字樓建成雛形的孵化器,以及賽格假日廣場的綜合運營等方式也不斷帶來驚喜。

  “企業自持,政府提供政策和優惠助力引導,打造優質的創業中心和孵化基地,在盤活存量物業同時,還能為城市經濟孕育新的增量。”作為《惠州市供給側結構性改革去庫存行動計劃(2016-2018年)》(以下簡稱《去庫存行動計劃》)撰寫者之一,市房管局信息中心主任練曉旋直言這是一條好路子。

  A.去庫存重擔在非住宅

  1—4月非住宅銷售面積不到新增的一半

  從高庫存壓身,到樓市熱潮涌動,惠州隻用了一個月的時間。

  據惠州市房管局數據,2016年前4個月,160.34萬平方米、77.28萬平方米、166.55萬平方米和189.49萬平方米,全市樓市銷售面積節后高漲。而在放大的銷售量帶動下,樓市去庫存表現樂觀。

  在惠州市制定的《去庫存行動計劃》指出,到2018年底,惠州商品房庫存規模比2015年底的1665萬平方米減少約12.5%,即在全部消化2016年至2018年供應溢出全部商品房的基礎上通過市場銷售、市場租賃和自持經營等方式,力爭再化解208萬平方米的商品房庫存。各區域去庫存周期基本處於合理區間,到2018年,各縣區商品房去庫存周期基本控制在16個月以內,非商品住房去庫存周期明顯縮短。

  “從當前的數據上來看,當前惠州的庫存任務已基本完成。”長期關注惠州樓市的吉屋網華南區總經理楊錦斌說。據官方數據,前4月,總銷售商品房源面積593.66萬平方米,而同期新增房源數則僅為316.8萬平方米,一增一減,截至5月初,惠州庫存數僅剩1388萬平方米,較2015年底減少277萬平方米。

  277萬平方米遠超惠州市行動計劃中3年208萬平方米的任務量,更數倍於今年3月初,廣東省政府在去庫存行動計劃給惠州下達的105萬平方米任務。

  這是否意味著,惠州去庫存已然完成?市房管局副局長鄭小平直言並沒有那麼簡單。他介紹,當前的庫存數仍只是個動態的概念,隨著市場后續新房源供應提速去庫存將是惠州房地產市場長期的主題。

  除了對樓市房源新增節奏保持謹慎,非住宅物業壓身則將漸緩的去庫存壓力重新拉回戰斗。練曉旋介紹,與住宅的熱潮形成鮮明對比的,是非住宅的商業物業供需矛盾進一步激化。

  《去庫存行動計劃》中介紹,在2015年底,惠州非住宅庫存數達到375萬平方米,且各區域分異明顯。其中庫存最多的4各縣區是惠城區、博羅縣、大亞灣和惠東,分別為97萬、78萬、58萬和57萬平方米。而依據任務分解,到2018年,這些區縣非住宅去庫存任務分別為12萬、8萬、6萬和6萬平方米,壓力不小。即使是3年商品房去庫存任務僅為4萬平方米的龍門縣,由於非住宅需求度較低,商業物業去庫存同樣壓力明顯。

  而截至當前,在前期的暖市行情裡,惠州商業物業存量不降反增,進一步加重了庫存任務。1-4月份,全市非住宅新增61.7萬平方米,銷售量26.65萬平方米,使得城市商業物業庫存數從去年底的375萬平方米,增加至410.05萬平方米。按照今年以來月均6.16萬平方米的銷售速度計算,這意味著惠州非住宅物業去化周期將達到66.6個月。

  “這還需要市場不再新建,結合現在不斷出現的大體量綜合體建設潮,這個時限還將進一步拉長。”惠州樓市專家胡光宇聯系市場表現出擔憂,但同時也認為,住宅壓力緩解,也使得惠州去庫存工作更聚焦,有望加速盤活。

  B.商業物業存量包括自持

  企業租賃運營也是消化庫存的好方式

  “盡管非住宅庫存明顯,但是否需要60多個月來去化還需進一步精確。”練曉旋說,不同於住宅的銷售備案簽約入住,非住宅除了大部分銷售,同時也有很大一部分屬於自持租賃,而出租運營起來的部分是無法在網簽中統計。

  在記者走訪過程中,在網簽表現中實現九成銷售的富力中心寫字樓,當前仍有近一半的空置﹔而在進駐辦公企業扎堆的中信城市時代和德威大廈等老牌寫字樓,則仍有不同數量的物業未在網簽中顯示。

  練曉旋說,無論是商鋪還是寫字樓物業,由於市民受到類似“一鋪養三代”等思潮,使得商鋪在很多時候都被開發商兜售作為回款利器,但部分開發商也會將一定規模物業自己持有,統一起來運營,跟隨區域的完善享受物業的長效收益。

  在中信城市時代,項目物業管理公司副總趙燕俐介紹,該項目除了工商銀行、廣東偉倫律所,以及中信地產等企業為購買,類似西子湖畔、吉屋等絕大部分企業都為租賃辦公,並透露該項目物業自持運營比例超過六成。

  國內資深商業地產研究者、世聯行集團商業地產部總經理宋春生對此模式表示出認可。他說,不同於住宅的單次銷售和單次收益,商業物業的特殊性在於企業有銷售、持有和運營多種選擇。對於有實力的開發商而言,保持一定量的持有量,跟隨商業體和寫字樓的運營,享受長效收益遠比賣鋪的一次性收益強。

  “一二線城市很普遍,但惠州還只是剛剛在路上。”胡光宇直言,沒有一二線城市的人口容量和城市消費力,商業運營並不是個輕鬆事情。很多開發商更傾向於賣鋪賣鋪賣鋪,而不會發力去持有,這從多個住宅項目,業主入住兩三年但沿街商鋪仍然大門緊閉就可以看出來。“運營商業是個技術活,花費周期較長,且收益前景難明晰,也使得很多企業不願著力。”胡光宇說。

  此外,社區及商業體規劃配建的產權車庫一同被納入商業物業也使得庫存壓力進一步拉大。記者了解到,據當前社區規劃至少需達到1:1的車位配比,部分高檔社區車位數量則更高。練曉旋介紹,除部分車庫被業主購買,很大部分均納入出租管理,尤其是在寫字樓和商業體的車庫運營中。

  即使是東湖花園、荷蘭水鄉等成熟社區,隨著車輛增多停車難問題不斷,但仍有相當比例的車位被空置,由社區物業在管理運營。

  C.如何盤活商業庫存

  鼓勵開發企業持有商業辦公物業持續經營

  細數惠州近年來商業物業的發展,華貿中心、佳兆業、東湖花園9區、賽格假日廣場,以及在招商或施工中的中信生活匯、T-star、鑫月城、明發高榜新城等,在過去兩年內迎來七八家,接下來的兩三年裡還將迎來10家左右的綜合體入市。

  “企業都發力做商業綜合體是有原因的。”胡光宇說,不像有些項目,靠山靠水景觀資源好,但規劃建設各商業體,理論上生活配套的便利拉升項目價值,讓房子更好賣。

  這一點在既有的城市發展中表現明顯。華貿和佳兆業的落成,對於江北CBD雛形初顯意義重大,區域也成為高端住宅聚集區﹔而金山湖也隨著方直廣場和中信生活匯的運營得到完善,兩區域也成為惠城房價的風向標。另外,大新城、明發高榜新城等項目也因自帶一定規模的商業規劃,受到市場關注。

  最為明顯的則是萬達廣場落戶大亞灣的消息在去年末的落地,數日之內,迅速將區域住宅均價拉升至萬元之上,開啟了惠陽大亞灣房價狂奔的閘門。

  具體到運營則遠沒有規劃建設般火熱。“做商業,抓運營,這仍是很多開發商想做而不敢做的。”楊錦斌說,賣鋪賣寫字樓盡管隻能單次獲利,但是是最沒有風險的,運營起來需要一定周期,收益也不能確定。“這是把雙刃劍,用好了,皆大歡喜,用不好,會傷人。”他說。

  因此我們也看到,在當前和既有的市場,僅有華貿中心宣稱收縮住宅開發業務,在惠業務集中到資產運營,發力商業和寫字樓經營。另在商業體運作中,也僅有港惠新天地走出了路子,商場公司總經理秘海英介紹,長期的高速增長加速了港惠的拓展腳步,目前企業已經開始著力團隊培育,在其他城市尋找合適的場地開拓。其他項目則處在較低水平。

  “去庫存首先是要將存量的非住宅物業用起來,且要用好。”市政府相關負責人表示,雖然當前的腳步有點慢,但這同時也代表著廣闊的發展空間。這一背景下,市各級政府部門針對如何盤活利用存量商業物業政策頻出。

  以寫字樓和商業廣場最為集中的惠城區為例。為加快產業集聚,2013年,惠城區政府就與華貿中心簽訂《惠城區·華貿中心合作共建樓宇經濟示范平台框架協議》,通過資金扶持和稅費獎勵鼓勵總部類、現代金融服務類及生產型服務類企業入駐。截至去年底,華貿寫字樓已吸引了雷格斯、匯豐銀行、永亨銀行、移動、聯通、中國平安、中海集運、中廣核集團等203家國內外名企入駐,逐步形成新型的城市創業創新的孵化基地。

  這有效推動了樓市存量點向城市創新點轉化。在惠城東平,賽格假日廣場則聯合橋東街道辦事處發展樓宇經濟。當前,廣場立足半島社區消費,商業體已經開業,且吸引了華誼兄弟影院等多家企業進駐。“企業自持,政府提供政策和優惠助力引導,打造優質的創業中心和孵化基地,在盤活存量物業同時,還能為城市經濟孕育新的增量。”練曉旋直言這是一條好路子。

  值得注意的是,除了發力運營,行業主管部門在源頭上優化供給。在土地供應上嚴格實行差別化管理,規避在市場自發調節下個別區域綜合體規劃扎堆局面的產生。另外在城市安居和社會公共服務均等化也持續發力,今年市財政就將投入1.56億元資金,在惠城中心區購買300套共21000平方米商品房作為保障性住房,吸引人口入惠,激發城市新的增長活力。(張峰)

(責編:林龍勇、甘霖)


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